MissverstÀndnisse zur Mietpreisbremse
Mit Beschluss vom 8. Januar 2026 hat das BVerfG die VerlĂ€ngerung der Mietpreisbremse fĂŒr verfassungsgemÀà erklĂ€rt. Damit bestĂ€tigt es eine Entscheidung aus 2019, in der es bereits die â zunĂ€chst zeitlich befristete â EinfĂŒhrung der Mietpreisbremse gebilligt hatte. Auf den ersten Blick scheint die bloĂe BestĂ€tigung der frĂŒheren Entscheidung kaum der Rede wert. Wie so oft teilt Karlsruhe die relevanten Nachrichten aber nicht im Tenor, sondern zwischen den Zeilen mit. Bei genauerem Hinsehen rĂ€umt das Gericht nĂ€mlich mit einer Reihe von MissverstĂ€ndnissen auf, fĂŒr die seine frĂŒhere Entscheidung Anlass gegeben haben mag.
Unwirksam und doch grundrechtsverletzend?
Die Mietpreisbremse des § 556d Abs. 1 BGB begrenzt die maximale Miethöhe bei Vertragsschluss auf 10 % ĂŒber der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete. Dabei gilt die Begrenzung nicht flĂ€chendeckend, sondern nur in Regionen, die die jeweilige Landesregierung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt deklariert hat (§ 556d Abs. 2 Satz 1 BGB), was inzwischen die meisten GroĂstĂ€dte betrifft. In der Theorie soll so gewĂ€hrleistet werden, dass Mietpreise in urbanen Regionen nicht mehr ungehindert steigen können. In der Praxis hat die Mietpreisbremse allerdings gleich in doppelter Hinsicht einen schlechten Ruf. So kritisieren die einen, dass die Mietpreisbremse Vermieter*innen in ihrer Eigentumsfreiheit zu stark einschrĂ€nke und eigentlich erwĂŒnschte Investitionen in den Wohnungsmarkt unattraktiv mache. Die anderen beklagen dagegen, dass sie nicht geeignet sei, den drastisch steigenden Mieten entgegenzuwirken. Trotz der Mietpreisbremse stiegen die Mieten in den letzten zehn Jahren in deutschen GroĂstĂ€dten nĂ€mlich um durchschnittlich 47,55 %; in Berlin sogar um 81,06 %. Die GrĂŒnde hierfĂŒr liegen auch in den zahlreichen Ausnahmen und Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse, die die Bundesjustizministerin Hubig nun zum Teil adressieren will: Schon von Gesetzes wegen sind sĂ€mtliche GebĂ€ude ausgenommen, die nach 2014 errichtet oder umfassend modernisiert wurden (§ 556f Satz 1 BGB). Zudem lĂ€sst die Regelung MöblierungszuschlĂ€ge zur Miete zu. Vor allem aber schreckt die ganz ĂŒberwiegende Mehrheit der Mieter*innen davor zurĂŒck, AnsprĂŒche durchzusetzen, sodass die Anzahl der geltend gemachten AnsprĂŒche im Promillebereich liegt.
Verfassungsrechtliche Altlasten
Gegen die EinfĂŒhrung der Mietpreisbremse hatte die zustĂ€ndige Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts keine Bedenken. Die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin aus Berlin nahm es 2019 nicht zur Entscheidung an. Warum also musste das Gericht ĂŒberhaupt erneut ĂŒber die Mietpreisbremse entscheiden? Die Mietpreisbremse durch Erlass einer Rechtsverordnung anzuwenden, war von Beginn an nur zeitlich befristet möglich, was bereits zweimal verlĂ€ngert wurde (derzeit gemÀà § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB bis Ende 2029). Gegen die erste VerlĂ€ngerung wendete sich nun die BeschwerdefĂŒhrerin.
Dass auch gegen die VerlĂ€ngerung der Mietpreisbremse Verfassungsbeschwerde(n) erhoben werden wĂŒrde(n), hat das Gericht möglicherweise selbst verursacht: In seinem Beschluss von 2019 stĂŒtzte es die VerfassungsmĂ€Ăigkeit des Gesetzes unter anderem darauf, dass der Eingriff in seiner IntensitĂ€t dadurch gemildert wĂŒrde, dass die Mietpreisbremse nur fĂŒr den zunĂ€chst festgesetzten Zeitraum von fĂŒnf Jahren gelte (2019, Rn. 86). Daraus folgerten manche, das Gericht habe eine lĂ€ngerfristig geltende Mietpreisbremse fĂŒr verfassungswidrig erklĂ€rt. In der Reform von 2024 begrĂŒndete Marco Buschmann die vermeintliche Notwendigkeit einer Eingrenzung des Anwendungsbereichs mit der zeitlich zunehmenden EingriffsintensitĂ€t. Auch Vermietervereinigungen warnten vor Grundrechtsverletzungen. Hieraus entstand auch in der Rechtswissenschaft das Narrativ, das BVerfG habe entschieden, dass die Mietpreisbremse nur als vorĂŒbergehende MaĂnahme verfassungsgemÀà sei (bspw. Kreuter-Kirchhof, DĂV 2021, 103 (107)). Eine VerlĂ€ngerung intensiviere den Grundrechtseingriff, sodass er nicht mehr zu rechtfertigen sei (dazu schon kritisch auf diesem Blog).
Erinnerung an vergessen MaĂstĂ€be
Die neue Entscheidung kann als Absage an jene Argumente verstanden werden. Deshalb nahm das BVerfG die Verfassungsbeschwerde bereits nicht zur Entscheidung an (§ 93b Satz 1 BVerfGG). Gleichzeitig hob es aber hervor, dass es die VerlĂ€ngerung fĂŒr verfassungsgemÀà hĂ€lt und bediente sich dazu einer fĂŒr NichtannahmebeschlĂŒsse untypisch langen BegrĂŒndung. Die BegrĂŒndung nutzt das Gericht, um bisherige MaĂstĂ€be zu rekapitulieren, wegen derer Preiseingriffe wie jene der Mietpreisbremse keine Verletzung der Eigentumsgarantie der Vermieter*innen darstellen. Darin liegt eine willkommene Erinnerung, werden diese im politischen Diskurs doch allzu oft vergessen.
So stellt das BVerfG erneut klar, dass Art. 14 Abs. 1 GG von vornherein nicht die eintrĂ€glichste Nutzung des Eigentums schĂŒtzt (2026, Rn. 45, zuvor schon BVerfGE 91, 294, Rn. 60). Art. 14 Abs. 1 GG schĂŒtzt aus Sicht des BVerfG zwar grundsĂ€tzlich die freie Nutzung des Eigentums, aber nicht die Erwartung auf maximalen Profit, beispielsweise aus dessen Vermietung. Diesem eigenen Obersatz kommt das BVerfG allerdings in der Folge nicht konsequent nach. Denn nimmt man das Gericht beim Wort, so lĂ€ge in einer Begrenzung der maximalen Renditeerwartung eigentlich schon kein Eingriff in Art. 14 Abs. 1 GG: Was nicht vom Schutzbereich umfasst ist, darin lĂ€sst sich schon nicht eingreifen.
Das Gericht bejaht dennoch einen Eingriff durch die Mietpreisbremse in âdie Freiheit, aus der vertraglichen Ăberlassung des Eigentums zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage fĂŒr die eigene Lebensgestaltung beitrĂ€gtâ (2026, Rn. 26). Hier hĂ€tte die Chance gelegen, auf das hinzuweisen, was mit Blick auf die Eigentumsgarantie hĂ€ufig untergeht: Das Grundgesetz schĂŒtzt das Eigentum nicht als vorgefundenes Naturrecht. Erst die Rechtsordnung bestimmt den Inhalt des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG); sie legt fest, was als schutzwĂŒrdiges Eigentum anerkannt und welcher Gebrauch geschĂŒtzt wird. Bei konsequenter Anwendung der eigenen MaĂstĂ€be hĂ€tte das Gericht eigentlich keinen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 Abs. 1 GG, sondern in die von der allgemeinen Handlungsfreiheit umfasste Privatautonomie prĂŒfen mĂŒssen.
Der in der Begrenzung der Höchstmiete liegende Eingriff ist nach stĂ€ndiger Rechtsprechung (2019, Rn. 69 sowie BVerfGE 91, 294, Rn. 60) des BVerfG allerdings erst dann nicht mehr verhĂ€ltnismĂ€Ăig, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten fĂŒr die Vermieter*innen oder zu einer SubstanzgefĂ€hrdung der Mietsache fĂŒhrt (2026, Rn. 42). Vor dem Hintergrund dieses MaĂstabs hĂ€tte das Gericht eigentlich nicht viel mehr sagen mĂŒssen. Dass eine 10 % oberhalb der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete liegende Miete nicht geeignet wĂ€re, die Instandhaltungskosten zu tragen oder dass sie dauerhafte Verluste verursachen wĂŒrde, dĂŒrfte praktisch ausgeschlossen sein. Dass das Gericht dennoch in eine AbwĂ€gung einsteigt, relativiert den MaĂstab wieder.
Mietenbegrenzung als legitime Reaktionsform
Auf Grundlage der ausfĂŒhrlichen EntscheidungsgrĂŒnde dĂŒrften nun jedenfalls einige MissverstĂ€ndnisse der Entscheidung aus 2019 aus der Welt geschafft sein: Das darin noch angefĂŒhrte Argument, die zeitlich vorĂŒbergehende Ausgestaltung mindere die EingriffsintensitĂ€t (2019, Rn. 87), sucht man in dieser neuen Entscheidung jedenfalls vergeblich. Dass die Mietpreisbremse nur als befristete MaĂnahme verfassungskonform sein soll, lĂ€sst sich auch im Ăbrigen nicht mehr aus der aktuellen Entscheidung herauslesen. So betont das Gericht, dass sich auf angespannten MĂ€rkten Preise bilden können, die âim Hinblick auf die soziale Funktion des Eigentumsobjekts nicht mehr angemessenâ sind. Es sei daher verfassungsrechtlich legitim, âdie Nutzung nicht völlig dem freien Spiel der KrĂ€fte und dem Belieben der Einzelnen zu ĂŒberlassenâ und regulierend in den Preismechanismus einzugreifen (2026, Rn. 32). Zwar kann nach dieser Argumentation ein entsprechender Eingriff nur gerechtfertigt sein, solange der Wohnungsmarkt unter (groĂer) Anspannung steht. Dass dies durch eine Befristung der Mietpreisbremse selbst sichergestellt werden muss, gibt das Gericht aber gerade nicht vor. Vielmehr deutet es an, dass der Verordnungsgeber schon durch die vorgegebene Maximalgeltungsdauer der Mietenbegrenzungsverordnungen die VerhĂ€ltnismĂ€Ăigkeit ausreichend regelmĂ€Ăig prĂŒft (2026, Rn. 47). Dem Gesetzgeber stĂŒnde es also frei, die derzeit in § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB vorgesehene Befristung bis Jahresende 2029 aufzuheben und es stattdessen dem Verordnungsgeber zu ĂŒberlassen, regelmĂ€Ăig zu ĂŒberprĂŒfen, ob und wie lange eine (erneute) Mietenbegrenzung erforderlich ist.
Auch wenn es sich schon aus der Grenze der dauerhaften Verluste ergibt, sieht sich das Gericht hinsichtlich der konkreten Mietobergrenzen zu einem obiter dictum im Detail veranlasst. In einem Nebensatz fĂŒhrt es aus, dass Art. 14 Abs. 1 GG keine Orientierung der Mieten am unregulierten Markt (2026, Rn. 49) vorgebe. Hier deutet das Gericht (in Form der Kammer) zumindest an, dass es auch gegenĂŒber einer stĂ€rkeren Regulierung, etwa in Form eines Mietendeckels oder einer Wohnraumbewirtschaftung, keine grundlegenden materiell-verfassungsrechtlichen Bedenken hĂ€tte.
Dass gesetzliche Mietobergrenzen nicht zwingend am Markt orientiert sein mĂŒssen, entkrĂ€ftet auch einen weiteren Einwand, der gegen VerlĂ€ngerungen der Mietpreisbremse vorgebracht wurde: Mit fortschreitender Zeit unterfĂ€llt ein wachsender Anteil an MietvertrĂ€gen der Mietpreisbremse, sodass der Mietspiegel zunehmend von den bereits regulierten Mieten beeinflusst ist und dadurch seinerseits weniger stark ansteigt. Dass dieser Mechanismus wegen der kurzen Dauer noch nicht griff, diente 2019 noch als weiterer Grund fĂŒr die VerfassungsmĂ€Ăigkeit (2019, Rn. 84 f.). Das Argument greift sieben Jahre spĂ€ter zwar weniger â muss es aber auch nicht, wenn die Mieten ohnehin nicht zwingend am Markt orientiert sein mĂŒssen. Jedenfalls die Möglichkeit der zehnprozentigen Ăberschreitung wiegt aus neuerlicher Sicht des Gerichts den Eingriff auf (2026, Rn. 50).
Finanzialisierung statt Gentrifizierung
Der vielleicht gröĂte Unterschied zwischen beiden BeschlĂŒssen liegt aber gerade in dem, was das Gericht nun nur noch am Rande heranzieht: Der frĂŒhere Beschluss stĂŒtzte sich maĂgeblich auf die Verhinderung von Gentrifizierung als Rechtfertigungsgrund fĂŒr die Begrenzung der Mieten. WĂ€hrend zweifelsfrei Gentrifizierung eine Rolle in der Mietentwicklung spielt, stellt die jĂŒngere stadtsoziologische Forschung deren Bedeutung in Frage. Wichtiger sei die Finanzialisierung, d. h. die wachsende Bedeutung von Immobilien als Objekte des Finanzmarktes. Mieten steigen danach vor allem aufgrund von Bodenspekulation und renditegetriebener Profitmaximierung. Eine Begrenzung der Mieten kann hier Abhilfe schaffen, indem sie zugleich Immobilien als Anlageobjekt weniger attraktiv macht. Das spricht das BVerfG zwar nicht ausdrĂŒcklich aus, aber zwischen den Zeilen an: Es stĂŒtzt seine Argumentation primĂ€r auf die allgemein problematische Wirkung steigender Mieten mit Blick auf soziale Ungleichheitslagen (insbesondere 2026, Rn. 31); Gentrifizierung tritt lediglich als ergĂ€nzendes Argument daneben (2026, Rn. 53). Die Mietpreisbremse ist also nicht erst gerechtfertigt, wenn Bevölkerungsteile verdrĂ€ngt werden, sondern bereits dann, wenn die Mieten fĂŒr alle in problematischem AusmaĂ steigen. Sie verfolgt schlicht das Ziel, âdrastische Mietanstiege einzudĂ€mmen und Mieterinnen und Mieter vor den negativen Effekten zu schĂŒtzen, die damit einhergehen, dass auf angespannten MietmĂ€rkten Vermieterinnen und Vermieter ErtrĂ€ge realisieren können, die mit der Sozialgebundenheit ihres Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG nicht in Einklang stehenâ (Rn. 57). So rĂŒckt das BVerfG die problematische Mietpreisentwicklung an sich in den Vordergrund, ohne auf stadtpolitisch orientierte Hilfsargumente zurĂŒckgreifen zu mĂŒssen.
Rechtspolitische Folgen
Dass die VerlĂ€ngerung der Mietpreisbremse verfassungsgemÀà ist, dĂŒrfte nur wenige ĂŒberraschen. Der Beschluss erinnert aber darĂŒber hinaus an die gesetzgeberischen SpielrĂ€ume im Mietpreisrecht. KĂŒnftige rechtspolitische Diskussionen sollten nicht erneut den MissverstĂ€ndnissen des frĂŒheren Beschlusses unterliegen. Dass Jan-Marco Luczak in der Entscheidung nun eine âklare Absage an ĂŒberbordende Regulierungsfantasienâ sieht, kann eigentlich nur als bewusste und interessengeleitete Fehlinterpretation der Entscheidung verstanden werden. Denn Karlsruhe lĂ€sst keinen Zweifel daran, dass eine Mietpreisbremse jedenfalls so lange zulĂ€ssig ist, wie die Lage auf den WohnungsmĂ€rkten in Ballungsgebieten derart angespannt ist. Mehr noch: Unter diesen Bedingungen kann der Gesetzgeber sogar darĂŒber hinausgehen, etwa mit einem Mietendeckel auf Bundesebene.
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